Купівля житла в столиці – це серйозна подія і велика інвестиція. Питання в тому, скільки коштує квартира в Києві? Кінцева ціна не обмежується цифрою, зазначеною в оголошенні про продаж, вона складається з декількох змінних, включно з розташуванням, типом і станом житла, а також обов’язковими податками та зборами.
Фактори, що впливають на вартість квартири в Києві
Ринок нерухомості Києва, як і інших мегаполісів, перебуває під впливом безлічі аспектів, що визначають кінцеву вартість квартир у Києві. Особливо в нинішніх умовах, ці нюанси можуть сильно відрізнятися.
Але їх розуміння допоможе і покупцям, і продавцям точніше оцінити ринкову ситуацію:
- Місцезнаходження. Це, мабуть, найсерйозніший нюанс. Житло в центральних районах (Печерський, Шевченківський, Голосіївський, Подільський), як правило, дорожче через розвинену інфраструктуру, доступність до громадського транспорту, близькість до визначних пам’яток і ділових центрів. Але навіть в одному районі вартість може сильно відрізнятися, оскільки залежить від мікрорайону, наявності парків, озер, якості шкіл і дитсадків, а також загальної репутації та безпеки.
- Тип будинку і рік побудови. Ціни на новобудови в Києві (особливо бізнес- і преміумкласу), як правило, найвищі, тому що подібне житло пропонує сучасні планування, нові комунікації, підземний паркінг, охорону, консьєрж-сервіс і впорядковану територію. У будинках радянської споруди (сталінки, хрущовки) ціни на квартири залежатимуть від серії будівлі, її стану, проведених капітальних ремонтів. Сталінки цінуються вище за високі стелі та цегляні стіни, чешки – за продумане планування, водночас хрущовки та деякі панельні будинки, як правило, перебувають у нижчому ціновому сегменті. У центрі Києва нерухомість може бути досить дорогою через унікальне розташування, архітектурну цінність. Одночасно з цим такі об’єкти часто потребують капітального оновлення, можуть мати застарілі комунікації.
- Стан житла та наявність ремонту. У Києві нерухомість «під ремонт» – це найбюджетніший варіант, який потребує серйозних вкладень. Об’єкти з «косметичним» ремонтом – проміжний варіант, що дає змогу відразу заїхати, але часто потребує подальшого оновлення. Вартість квадратного метра в Києві на квартири з євроремонтом або дизайнерським ремонтом – одна з найвищих, тому що покупцеві немає потреби витрачати час і гроші на оновлення.
- Площа і планування. Великі за площею об’єкти, особливо з продуманим, функціональним плануванням, найчастіше, дорожчі. Наявність роздільних кімнат, просторої кухні, кількох санвузлів, балконів/лоджій також впливає на вартість. Нестандартні або незручні планування можуть знижувати цінник.
- Поверх. Квартири на першому й останньому поверхах, як правило, дешевші через різні нюанси (шум, безпека, можливі проблеми з дахом/підвалом). Найпопулярнішими, найдорожчими вважаються середні поверхи. Об’єкти з видовими характеристиками (наприклад, вид на Дніпро, парки, історичні пам’ятки) на високих поверхах цінуються набагато більше.
- Інфраструктура і транспортна доступність. Близькість до метро, зупинок громадського транспорту, великих магістралей, а також наявність поблизу шкіл, дитсадків, супермаркетів, ТЦ, медустанов, спортивних клубів і зелених зон серйозно підвищує привабливість і, відповідно, ціну квартир у Києві.
- Стан і безпека прибудинкової території. Наявність закритої території, охорони, відеоспостереження, консьєржа, доглянутого подвір’я, дитячих і спортивних майданчиків – усе це підвищує цінник, особливо за нинішніх умов, коли питання безпеки вийшли на перший план.
- Комунікації та оснащення. Централізоване опалення або автономне, стан водопроводу, каналізації, електромереж. Наявність лічильників на всі комунікації, кондиціонерів, бойлера, сучасної побутової техніки (якщо квартиру продають із меблями й технікою) – це додає до вартості пристойну суму.
- Юридична чистота та історія нерухомості. Відсутність обтяжень, прописаних осіб або неповнолітніх власників, а також чиста історія – все це підвищує довіру, привабливість об’єкта. При цьому непрозора історія може знижувати ціну через підвищені ризики.
- Наявність бомбосховища/укриття. У світлі поточних подій наявність повноцінного бомбосховища в будинку або в безпосередній близькості до нього, а також надійність самої будівлі з погляду захисту від повітряних загроз стала новим, але дуже важливим аспектом, що впливає на попит і ціну.
Актуальні ціни на квартири в Києві
Скільки коштує квартира в Києві? Станом на середину 2025 року, середня ціна квадратного метра в столиці коливається від 35 000 гривень (близько $850-$900 за поточним курсом) у віддалених спальних районах або на околицях до 120 000 гривень. Елітне житло в Києві в центральних або історичних районах коштуватиме від $3000 за м2 і більше.
Говорячи про розцінки на готові об’єкти, то на вторинному ринку:
- 1-кімнатні квартири в Києві, як правило, продаються за суму від $40 000-$60 000 (у Деснянському, Святошинському районах) до $80 000-$130 000 і більше (у Шевченківському, Печерському).
- 2-кімнатні об’єкти можуть коштувати від $55 000-$80 000 у менш престижних районах до $120 000-$180 000 і вище в центральних районах.
- Середня ціна квартири в Києві, якщо це 3-кімнатне житло, починається від $65 000-$90 000 і може досягати $200 000-$300 000 і вище.
Ціни на об’єкти в житлових комплексах Києва також сильно відрізняються і залежать від класу будинку (економ, комфорт, бізнес, преміум), стадії готовності об’єкта. Зазвичай вартість квартир від забудовника в Києві стартує від $1 000-$1 500 за м2 у проєктах комфорт-класу до $3 000-$5 000+ за м2 у бізнес- і преміумсегменті, із введенням в експлуатацію у 2025 році та пізніше.
Додаткові витрати при купівлі квартири в Києві
Рішення купити квартиру в Києві – доволі серйозне, і важливо розуміти, що зазначена ціна нерухомості не є кінцевою сумою, яку доведеться заплатити.
Крім вартості самого об’єкта, є низка потенційних додаткових витрат, і вони можуть у рази збільшити загальну суму угоди:
- Податки під час купівлі квартири. Це одна з основних статей витрат, і її розмір залежить від того, скільки часу продавець володіє об’єктом, яким чином він був куплений.
- Держмито, як правило, становить 1% від оцінювальної вартості квартири. При цьому ПФУ 1% від вартості об’єкта, сплачується покупцем. Також потрібно заплатити ПДФО 5% від ціни об’єкта, якщо продавець володів нерухомістю менше ніж 3 роки або це не перший продаж квартир у Києві за звітний період. Цей податок оплачує продавець, але нерідко за домовленістю сторін частину або всю суму включають у загальну вартість для покупця. Крім того, присутній військовий збір 1,5% (від ціни нерухомості), який оплачує продавець, але потенційно ця сума впливає на фінальну вартість для покупця.
- Послуги нотаріуса. Оформити купівлю квартири потрібно офіційно. Вартість нотаріальних послуг різниться, але нерідко фахівці беруть 15 000-25 000 гривень (і більше) – усе залежить від складності угоди, кількості учасників, прайсу конкретного нотаріуса. Сюди входить підготовка документів, перевірка їхньої чистоти, оформлення угоди.
- Послуги рієлтора/брокера. Якщо ви користувалися послугами посередника для пошуку нерухомості, тоді доведеться заплатити йому комісію. У столиці це 2-5% від вартості житла, але може бути й фіксована сума за домовленістю. Оплачує та сторона, яка залучила рієлтора, або обидві сторони за домовленістю.
- Оцінка нерухомості. Для проведення угоди купівлі-продажу (особливо, якщо вона пов’язана з нотаріальним оформленням або іпотечним кредитом) потрібна незалежна експертна оцінка ринкової вартості об’єкта. Вартість такої послуги становить від 1 000 до 3 000 гривень.
- Держреєстрація права власності. Після офіційного посвідчення договору купівлі-продажу, право власності потрібно зареєструвати в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Розмір адміністративного збору за цю послугу буде відрізнятися, оскільки багато в чому залежить від терміновості.
- Комісії з боку банку. Якщо ви купуєте житло в кредит або використовуєте банківський переказ великої суми, то можуть стягуватися комісії за операції, відкриття рахунку, обслуговування кредиту та інше.
- Витрати на переоформлення комунікацій. Після купівлі вам необхідно буде переоформити договори з комунальними службами (вода, електрика, газ, опалення, вивезення сміття) на власне ім’я. Попри те, що це невеликі суми, вони є частиною початкових витрат.
- Ремонт та облаштування. Якщо об’єкт купується без ремонту або хочеться кардинально змінити інтер’єр, це потребуватиме серйозних додаткових витрат. Навіть косметичне оновлення може потребувати десятків тисяч гривень, а капітальний – сотень тисяч.
- Переїзд. Послуги транспортних компаній, вантажників, пакування речей – усе це також витрати, якщо ви переїжджаєте з іншої квартири.
Якщо ви вирішите купити квартиру в Києві, то в додаткові витрати варто закласти мінімум 5-8% від ціни житла. У деяких випадках (наприклад, при придбанні об’єкта в новобудові з чорновим оздобленням або за наявності високого ПДФО для продавця) ця сума може бути ще більшою.
Іпотека та програми кредитування в Україні
Попри проблеми в економіці, ринок іпотечного кредитування в Україні в поточному році поступово стабілізується, і почасти завдяки підтримці з боку держави. Середня процентна ставка за стандартними іпотечними позиками в комерційних банках перебуває в межах від 12% до 16% річних. Мінімальний початковий платіж становить від 15% вартості об’єкта, а термін кредитування може сягати до 30 років. Важливою умовою для фінансових установ залишається підтвердження стабільного доходу, водночас щомісячний платіж за кредитом, як правило, не повинен перевищувати 1/3 офіційного доходу позичальника.
Основним драйвером ринку вважається державна програма пільгового іпотечного кредитування «єОселя», яка отримала ще більше фінансування 2025 року. Ця програма пропонує досить невеликі відсоткові ставки – 3% річних для пільгових категорій громадян (військовослужбовці, медики, освітяни, науковці, учасники бойових дій) та 7% річних для інших категорій громадян, які відповідають умовам програми. Початковий платіж за «єОселя» починається від 10-20% вартості об’єкта, а максимальний термін кредитування становить 20 років. Важливою зміною стало розширення можливості купівлі житла на вторинному ринку для окремих категорій, а також певні обмеження щодо площі, ціни нерухомості залежно від регіону, кількості членів сім’ї.
Поради щодо купівлі квартири в Києві
Купівля житлової нерухомості в столиці, особливо за нинішніх умов, вимагає уважності, терпіння, ретельного планування. Адже це не просто велика інвестиція, а й рішення, що впливає на якість життя.
Щоб угода пройшла максимально гладко, і вам вдалося стати власником житла своєї мрії, запам’ятайте і скористайтеся такими рекомендаціями:
- Чітко визначте пріоритети й бюджет. Перед тим, як перейти до пошуку, підготуйте детальний список того, що для вас має особливе значення – район, тип будинку (новобудова/вторичка), кількість кімнат, необхідний ремонт, близькість до метро/роботи/школи. Головне тут – точно встановити свій фінансовий максимум, включно з усіма додатковими витратами (податки, послуги нотаріуса, рієлтора, ремонт). Це дасть змогу відсіяти невідповідні варіанти, заощадити час.
- Уважно вивчіть ринок і район. Не потрібно поспішати з рішенням. Проаналізуйте ціни на квартири в Києві на аналогічні об’єкти в різних районах і мікрорайонах. Відвідайте обрані локації в різний час доби, щоб оцінити рівень шуму, доступність транспорту, наявність інфраструктури. З урахуванням поточних обставин, важливо також дізнатися про наявність, стан бомбосховищ або укриттів у будинку.
- Перевірте юридичну чистоту об’єкта і продавця. Це один з основних етапів. Попросіть у продавця повний набір документів на квартиру (правовстановлювальні документи, техпаспорт), упевніться, що немає обтяжень, нерухомість не перебуває в іпотеці, а також немає прописаних неповнолітніх дітей або громадян, які можуть оскаржити угоду. В ідеалі, потрібно довірити цю перевірку юристу з досвідом.
- Ретельно огляньте нерухомість. Не соромтеся ставити запитання, оглядати всі деталі. Максимум уваги зверніть на стан комунікацій, вікон, стін (наявність тріщин, грибка), стель. Оцініть загальний стан під’їзду, ліфта, прибудинкової території. Якщо залишаються сумніви, варто залучити фахівця для технічної оцінки. У випадку з новобудовами потрібно також оцінювати хід будівництва, репутацію забудовника.
- Не відмовляйтеся від послуг професіоналів. Попри бажання заощадити, лише рієлтор з досвідом допоможе знайти відповідний варіант, провести переговори й супроводити угоду. Кваліфікований нотаріус перевірить усі документи, мінімізує ризики. Їхні послуги – це інвестиція у вашу безпеку, спокій. Сьогодні, особливо при придбанні житла на вторинному ринку, це стає майже обов’язковою умовою для зниження ризиків.
- Будьте готові торгуватися. На ринку нерухомості завжди є місце для торгу, особливо якщо вас цікавить бюджетна квартира в Києві, і ви знайшли якісь недоліки. Одночасно з цим потрібно бути готовими до компромісів за менш важливими для вас пунктами, щоб отримати ідеальний варіант угоди. Обов’язково ставте запитання й уточнюйте всі деталі, навіть якщо вони здаються незначними.
