Розташування та розміри кімнат у багатьох квартирах, особливо у вторинному фонді, часто зовсім не влаштовують власників. Маленькі кухні, незручні санвузли та прохідні кімнати змушують задуматися про перепланування. Важливо розуміти можливість і законність зведення нових стін та знесення старих. Як оформити перепланування квартири, необхідно дізнатися до початку ремонту. Тільки тоді вдасться не потрапити на штрафи і не зіткнутися з іншими проблемами під час продажу, дарування чи успадкування квартири в майбутньому.
Що таке перепланування і коли його потрібно узгоджувати
Конфігурація житла від забудовника часто не підходить мешканцям, не враховує їхні потреби та побажання. Щоб змінити розташування та розміри внутрішніх не несних перегородок у квартирі, проводиться перепланування. На відміну від реконструкції, воно не зачіпає капітальних конструкцій та інженерних мереж будівлі.
Купуючи квартиру в новобудові, можна отримати тільки зовнішні стіни та несні колони. Внутрішні перегородки будує новий власник квартири. Найчастіше можливостей з розміщення стін досить багато. Обмеження стосуються розташування:
- мокрої зони;
- газових труб;
- стояків опалення, каналізації, водопостачання.
Перепланування можливе не лише на етапі приймання житла. Його також роблять під час капітального ремонту квартири. І в новобудові, і у вторинному житлі перепланування квартири пов’язане з деякими складнощами. Воно передбачає певний алгоритм дій та вимагає отримання відповідних дозволів.
Перепланування квартири провадиться після введення будівлі в експлуатацію. Найчастіше з ним стикаються ті, хто тільки купив житло у вторинному ринку або продає свою стару квартиру. Невелике перепланування може полягати в демонтажі антресолі або закладанні зайвого проходу. Більш серйозні будівельні роботи передбачають об’єднання або поділ санвузла, поєднання кухні з вітальнею або кімнати з лоджією.
Перепланування квартири може складатися з:
- перенесення внутрішніх перегородок, зносу старих та встановлення нових;
- вирізування нових міжкімнатних дверних отворів і закладання старих;
- облаштування та реконфігурації лоджій, тамбурів та вбудованих комор;
- прибудову балкона на першому поверсі.
Без оформлення дозволу можна змінити стіни, які не є несними. Якщо лоджія приєднується до кухні або кімнати, але капітальна частина конструкції залишається на місці, наприклад, забираються тільки двері та вікно, узаконювати перепланування не потрібно. Не знадобляться документи, якщо:
- Між ванною та туалетом ненесна перегородка і при поєднанні не пошкоджується вентиляційний канал. Важливо при цьому правильно перенести сушарку для рушників і уточнити, чи не є він частиною капітальної інженерної мережі будинку, яку не можна демонтувати.
- У будинку немає газу. Об’єднати кухню з житловою кімнатою можна, якщо між ними ненесна стіна, і будинок не газифікований. У разі офіційної відмови від газу та встановлення газовиками заглушки на трубу в проході між кухнею та вітальнею краще зберегти приховані заставні під двері. У разі продажу квартири нові власники можуть повернути газову плиту, і їм потрібно буде встановити дверне полотно.
- При демонтажі віконного або дверного блоку не змінюють систему опалення і не зачіпають несні конструкції.
Кардинальні зміни, у тому числі демонтаж стін, перенесення мокрої зони в нежитлову та винесення батареї на лоджію, потребують погодження. Міняти розташування або демонтувати вентиляційні канали, прибирати звукоізоляційні прошарки та міжповерхові перекриття заборонено. Втручання у конструктив будинку узаконити неможливо. Воно порушує цілісність будівлі й може призвести до критичних руйнувань несних конструкцій.
Узаконювати вже досконале перепланування доведеться, якщо попередні власники самостійно змінили технічні характеристики квартири. Це досить клопітно та затратно. Тому при купівлі вторинки рекомендується вивчити техпаспорт квартири та перевірити відповідність розміру житлової площі й розміщення мокрих зон. Краще звернутися до юристів або до проєктно-дизайнерських організацій. Вони допоможуть з’ясувати реальний стан житла та можливі проблеми із дозвільною документацією.
Етапи погодження й оформлення перепланування квартири
Якщо ремонт не включає забороненого втручання в конструктив будівлі, але розмір житлової площі та параметри житла змінюються, потрібно крок за кроком пройти процедуру узаконення. Щоб оформити перепланування, необхідно зібрати документацію та підготувати проєкт. Потрібно викликати інженера БТІ та замовити техпаспорт. Це може тривати від однієї до кількох тижнів.
Отримувати дозвіл на збільшення житлової площі або збільшення дверного отвору в некапітальній стіні не потрібно. Можна провести будівельні роботи й лише після них оформити новий техпаспорт, що відображає зміни. Якщо співвідношення житлової та загальної площі незмінне, проблем з узгодженням не виникне і навіть витяг з реєстру можна не оновлювати. У новому технічному паспорті буде вказано відповідний план планування. Його можна буде використовувати для оформлення договору купівлі-продажу чи дарування.
Якщо житлова або загальна площа житла збільшилась чи зменшилася, потрібно оновити дані у державному реєстрі. Витяг з нього підтверджує законність перепланування та відсутність будь-яких порушень у конструктиві будівлі.
Поетапно оформити нову конфігурацію квартири можна за наявності документів власників. Одноосібно один зі співвласників зареєструвати перепланування не зможе. У деяких випадках оформлення можливе за довіреністю — тоді уточнити список необхідних документів слід у юриста.
Оцінка можливості перепланування та збирання документів
Перед початком будь-яких робіт із перепланування квартири потрібно звернутися до архітектора чи інженера. Він зможе оцінити, чи відповідають внесені або заплановані зміни будівельним нормам. Якщо перепланування вже було проведено колишніми власниками, інженер підкаже, яким чином квартиру необхідно реконструювати, щоб її технічний стан відповідав законодавству.
Щоб отримати документи, що підтверджують законність перепланування, слід попередньо підготувати:
- декларацію про початок будівельних робіт або заяву на дозвіл на їх проведення;
- проєкт у двох примірниках;
- чинний техпаспорт з усіма попередніми змінами на момент нового перепланування.
Після закінчення ремонту потрібно отримати акт виконаних робіт і новий технічний паспорт.
Розробка проєктної документації
Перед перебудовою квартири сертифіковані спеціалісти мають створити проєкт. Краще, щоб інженер, який займається переплануванням, самостійно робив технічний нагляд. Так він може контролювати проведення робіт і вчасно внести правки, якщо проєкт зміниться або ремонтна бригада припуститься помилки. В ідеалі будівельники, дизайнер та інженер повинні працювати спільно, тоді в проєктній документації вдасться врахувати всі вимоги законодавства та побажання замовника.
Важливо пам’ятати, що розробляти проєкт мають право ті організації, які мають спеціальну ліцензію. Під час підготовки документації може знадобитися отримати погодження від технічних служб на перенесення електрощитка, газової труби або втручання у загальнобудинкову вентиляцію. Зібрати всі ТУ та дозволи за день не вийде. Якщо техпаспорт на квартиру не зберігся або йому більш як 1 рік, попередньо знадобиться звернутися до БТІ та замовити новий паспорт з:
- обмірним планом;
- технічними характеристиками;
- переліком приміщень.
Готовий проєкт перепланування подається до ДІАМ — Державної інспекції архітектури та містобудування України. Після його узгодження можна починати демонтаж й монтаж перегородок, об’єднання приміщень та інші будівельні роботи.
Замовлення та виготовлення техпаспорта
Після перепланування квартири потрібно підготувати технічний паспорт. Слід звернутись до БТІ тієї місцевості, на території якої зареєстровано житло. Потрібно письмово подати заяву на проведення технічної інвентаризації. Зробити це може один із власників квартири. Для замовлення техпаспорта необхідно надати документи:
- свідоцтво про право власності;
- старий техпаспорт;
- копії паспортів та ідентифікаційних кодів усіх співвласників.
Інженер БТІ призначає дату перевірки. Після складання реального плану приміщень та перепланування квартири спеціаліст готує новий техпаспорт із поточними технічними параметрами та розмірами кімнат.
Внесення змін до Державного реєстру прав на нерухоме майно
Наступним етапом іде реєстрація перепланування квартири. Для цього потрібно звернутися до Центру надання адміністративних послуг та подати документи — свідоцтво про право власності та новий техпаспорт. Найчастіше записуватися на прийом краще за кілька тижнів. У деяких областях потрапити до ЦНАПу можна лише після подачі онлайн-заявки. Все це важливо уточнити заздалегідь, оскільки багато документів і довідок мають термін дії.
Після узгодження перепланування офіційно підтверджується. Видається оновлена виписка із реєстру. За її наявності можна безпроблемно продавати, дарувати чи заповідати квартиру, не переживаючи про штрафи через неузаконене будівництво стін або об’єднання санвузла.
З якими нюансами можна стикнутися у процесі погодження
Незаконне перепланування квартири веде до адміністративної та кримінальної відповідальності. Якщо знесення стін, демонтаж перегородки, неправильне перенесення батареї опалення або інші роботи призвели до майнових збитків у великому розмірі, нашкодили здоров’ю або призвели до травм, крім штрафу власнику загрожують виправні роботи або обмеження волі до 3 років.
Можливі помилки
Узгодження перепланування неможливе, якщо воно виконане з порушеннями. Важливо попередньо продумати дизайн приміщення та постаратися уникнути критичних помилок:
- Зносити несні стіни перепланування не дозволяє. Це загрожує не лише штрафами, а й порушенням конструкції будинку. Через демонтаж перегородок та несних стін шви збільшуються. Взимку вони промерзають, під час опадів у них потрапляє вода, що призводить до появи цвілі, тріщин та відшаровування зовнішнього оздоблення.
- Робити арки, дверні чи віконні отвори у капітальних стінах не можна. Їхня товщина і вага ще на етапі проєктування будинку розраховані так, щоб надійно утримувати всю конструкцію. Прорізи в несних стінах змінюють навантаження на фундамент і можуть призвести до руйнування окремих блоків або всього будинку.
- Переносити мокрі зони до житлових кімнат при переплануванні заборонено. Санвузол повинен розташовуватись у нежитловій зоні. Допускається зменшити коридор, але використання житлової площі для ванної може призвести до затоплення сусідів і великих штрафів.
- При переплануванні балкона чи лоджії радіатор має залишатися у кімнаті. Якщо він був розташований на ненесній перегородці, яку знесли при об’єднанні з кімнатою, переставити батарею можна вертикально на стіну. У деяких випадках вмонтувати радіатор можна у підлогу.
Погодити перенесення вентиляційних каналів не вийде. Втручання в їхню конструкцію порушує природний повітрообмін у будинку та призводить до вогкості та розростання грибка. Проблеми можуть бути з перенесенням зовнішнього ящика для кондиціонера. Якщо він є частиною фасаду, чіпати його без узгодження з архітекторами не можна.
Перепланування в новобудові та у вторинному житлі
У нових житлових комплексах перебудова приміщень може бути обмежена забудовником. Власники великих ЖК не дозволяють вносити будь-які зміни до планування та зовнішнього вигляду будівлі. Цілком можливо, що об’єднати кухню з лоджією і засклити її або розширити передпокій за рахунок тамбура не вийде через внутрішні правила обслуговування будівлі.
У вторинному житлі погодження дорожче через необхідність доплачувати за попередні зміни, виконані колишніми мешканцями. Комори в неактивних ліфтах, льохи на кухнях перших поверхів та цілі прибудовані кімнати узаконювати складно. У деяких випадках може взагалі знадобитися привести квартиру в початковий вигляд і демонтувати зайві конструкції.
Якщо квартира знаходиться у будівлі, що має історичну та культурну цінність, погоджувати перепланування доведеться зі спеціальною держкомісією. Насамперед необхідно звернутися до ДІАМ. Далі відповідні органи культури та архітектури перевірять проєкт, внесуть правки чи доповнення та оформлять дозвільну документацію. Після перепланування квартири процедура оформлення буде такою самою, як і у звичайних будинках. Знадобиться техпаспорт та оновлення виписки у держреєстрі.
