Большинству людей, планировавших приобрести собственное жилье, пришлось решать, что покупать — новостройку или вторичку. На рынке недвижимости представлены квартиры различной площади, планировки, стоимости. Выбор может потребовать немало времени и усилий, поскольку плюсы и минусы есть у каждого варианта. Чтобы впоследствии не сожалеть о потраченных деньгах, надо определить, что лучше — новостройка или вторичка — еще на этапе осмотра вариантов.
Причины купить новостройку
Рынок первичной недвижимости бурно развивается, предлагая потенциальным покупателям квартиры разного уровня комфорта.
Преимущества новостройки следующие:
- Продуманность планировок. Можно найти квартиру с кладовой, гардеробной, несколькими санузлами, просторной кухней и т.д. Некоторые застройщики предлагают покупателям возможность спланировать пространство самостоятельно, с учетом образа жизни и потребностей.
- Не надо тратить время на ремонт, если застройщик предлагает нейтральную отделку. Фактически владелец въезжает в новую квартиру, которую достаточно обустроить и украсить.
- Возможность сразу сделать ремонт. Не надо демонтировать старую мебель, покрытия и инженерные коммуникации.
- Безопасность. Новостройки хорошо охраняются, и проникновение посторонних маловероятно. Владельцы квартир в новых домах имеют ключи от калитки в двор, ведется видеонаблюдение, есть охранники.
- Благоустроенность. В старых домах сложно увидеть теплые подъезды, помещения для хранения велосипедов и колясок, удобные пандусы, подземные паркинги. Территории новых ЖК удобно спланированы, есть игровые и спортивные площадки, детские сады, спортзалы, зоны отдыха и тротуары для прогулок, велодорожки, зеленые насаждения. На крышах размещаются солярии и зоны отдыха, на первых этажах — магазины, аптеки, сервисы.
- Автономность. Новые жилые комплексы имеют собственные системы теплоснабжения и современные инженерные коммуникации. Обслуживанием занимаются слесари и техники ЖК, поэтому неисправности устраняются быстро.
- Долговечность. Новые дома возводят с применением современных технологий в расчете на 100-150 лет эксплуатации. Износ у новостройки отсутствует, инженерные системы работают безупречно.
- Отсутствие юридических рисков при оформлении права собственности на квартиру, поскольку правовой истории у новой недвижимости нет.
Одно из преимуществ новостройки — ощущение новизны и нового начала, поскольку в этой квартире никто раньше не жил. Инвестиции в новостройки всегда окупаются, в том числе через аренду или перепродажу недвижимости после регистрации прав собственности.
Почему бывает лучше отказаться от покупки новостройки
Сложно выбрать между новостройкой или вторичкой, если не знаешь минусов покупки жилья в новом доме. Основные недостатки новостройки:
- Шум от ремонта и продолжающегося строительства. Заселяются квартиры не сразу, поэтому грохот и другие строительные звуки будут слышны на протяжении нескольких месяцев. Если в ЖК не достроены некоторые здания или не готова придомовая территория — строители будут шуметь еще долго.
- Проблемы с транспортной доступностью. Большинство покупателей квартир в новых домах имеют автомобили, но если машины нет — придется пользоваться общественным транспортом, а транспортная инфраструктура в отдаленных районах может быть недостаточно развитой. Для автовладельцев неприятный сюрприз — дороги без асфальта, поскольку дорожные работы нередко выполняются в последнюю очередь.
- Поначалу — отсутствие магазинов, аптек и других сервисов. Со временем все инфраструктурные объекты появятся, но какое-то время придется подождать. Коммерческие помещения на первом этаже застройщики продают или сдают в аренду, поэтому пока не появятся желающие — магазинов и сервисов не будет.
- Проблемы с инженерными коммуникациями. В новом здании в первые месяцы может выключаться свет, не работать лифт, отсутствовать вода или интернет. Наладить бесперебойную работу коммуникаций за неделю или месяц невозможно.
- Усадка здания. Если проектировщики или строители плохо выполнили работу — появятся трещины в перекрытиях, будет отваливаться плитка.
Среди недостатков новостройки — долгое оформление права собственности. Сначала дом должен быть поставлен на кадастровый учет застройщиком, потом выполняется регистрация прав собственности, и владелец квартиры сможет прописаться. Купить квартиру в новостройке можно быстро, но собственностью она станет нескоро.
Причины приобрести вторичное жилье
Рынок вторичной недвижимости намного больше рынка первичной, поэтому покупатель может без особых затруднений найти квартиру под собственные запросы и требования. Преимущества вторички:
- Заселиться можно сразу после подписания акта купли-продажи. Такой вариант удобен, если надо срочно где-то поселиться и прописаться, поскольку прописка доступна сразу после переезда. Ремонт можно отложить на потом, если условия приемлемые.
- Квартиру БУ реально купить в новом доме с хорошей планировкой и комфортом. Стоимость такого жилья будет высокой, но зато не придется слушать строительный шум и ждать открытия магазинов/сервисов рядом. За квартиру в старом фонде можно уплатить меньше, причем недвижимость б/у доступна в разных районах и по разным ценам.
- Инфраструктура налажена — есть магазины, детсады и школы, поликлиники и сервисы. Движение транспорта хорошо организовано. Информация об инфраструктуре доступна, поэтому можно найти локацию с учетом личных требований (возле парка, рядом со школой, поближе к стадионам и спортзалам и т.д.).
- Усадка дома давно закончилась — риск появления трещин и других проблем отсутствует.
Среди дополнительных преимуществ вторички — возможность торговаться и сэкономить на покупке.
Почему покупка вторичного жилья — не лучший вариант
Помимо очевидных достоинств, квартиры в старых домах имеют недостатки, о которых следует знать покупателям:
- Общедомовое имущество изношено (инженерные коммуникации, подъезды, лифты, проводка, крыши). Замена инженерных коммуникаций в квартире ничего не даст, если трубы прогнили во всем доме.
- Обслуживают дома управляющие компании, поэтому ремонта можно ждать долго, а услуги частных мастеров недешевые.
- Наличие скрытых дефектов. Без опыта и знаний оценить реальное состояние квартиры очень сложно. Со временем могут появиться протечки в трубах, стать заметными трещины в стенах и полу, другие недостатки. Устранять дефекты придется за свой счет.
- Дворы без детских и спортивных площадок, отсутствие парковочных мест. У старых домов придомовые территории небольшие, поэтому детям негде будет гулять, а взрослым — ставить машины. Подземные паркинги во вторичном жилом фонде не предусмотрены.
- Сложности с ремонтом из-за необходимости демонтировать старые покрытия и конструкции.
Возможностей купить вторичное жилье много, но и риски высокие. Если юридическая история квартиры не была тщательно проверена — отсутствуют гарантии безопасности сделки. Если недвижимость была куплена у мошенника, ее просто заберут без возмещения потраченных средств.
Новостройка или вторичное жилье — что выбрать?
На вопрос, что лучше — новостройка или вторичка, однозначный ответ отсутствует, поскольку у каждого потенциального покупателя свои причины купить жилье, собственные цели и предпочтения. Фактически приходится выбирать между:
- красивым новым домом, у которого недостаточно развита инфраструктура;
- старым обжитым зданием с отлично развитой инфраструктурой, но проблемными инженерными коммуникациями и отсутствием места для отдыха.
Чтобы решить, надо сравнить два варианта по следующим критериям:
- Стоимость. Квартиры в новостройках в большинстве случаев дороже вторичек. Сэкономить можно при условии покупки на этапе строительства, в то время как за б/у квартиру допускается поторговаться. Однако если впоследствии обнаружатся аварийные коммуникации — потребуется дорогой ремонт.
- Инфраструктура. Новый ЖК может быть построен в центральном районе с крупными супермаркетами, школами и т.д. Если он возведен в пригородной зоне — придется подождать, пока строительство закончится, откроются магазины и сервисы. Вокруг вторичного жилья инфраструктура давно сформировалась, и все необходимое в шаговой доступности.
- Комфорт. В проекты новых ЖК закладываются детские, игровые и спортивные площадки, зоны отдыха и паркинги. Придомовые территории после окончания строительных работ хорошо продуманы, поэтому можно отдыхать с комфортом, заниматься спортом, делать покупки. Территории старых домов небольшие, за ними могут плохо ухаживать, оборудование детских и спортивных площадок нуждается в замене, паркинги отсутствуют, есть только немногочисленные паркоместа во дворе.
- Безопасность. Защита первичного жилья обеспечивается посредством видеонаблюдения и различных охранных систем, в том числе привлекаются сотрудники охранных агентств. У объектов старого фонда охрана отсутствует или минимальная (1-2 видеокамеры). Владелец вторички может заключить договор с агентством по охране своей недвижимости, но на придомовую территорию соглашение не распространяется.
- Обслуживание. Ремонтом и обслуживанием зданий новых ЖК занимаются внутренние службы, которые быстро устраняют неполадки. Лифты обслуживаются отдельно, и в экстренных ситуациях операторы реагируют мгновенно. Вторички обслуживают коммунальные службы после подачи заявления о неисправности. Сроки реакции на заявку зависят от загруженности служб и уровня сервиса.
- Расположение. Новые ЖК нередко возводят в отдаленных районах с красивыми пейзажами и относительно чистым воздухом, но неразвитой инфраструктурой, в том числе дорожной. Вторичку с хорошим ремонтом можно найти в любом районе города, однако стоимость жилья, к примеру, в центре нередко больше цены новой квартиры.
- Планировка. В новых домах планировка помещений современная и практичная, просторные кухни и ванные, раздельные жилые комнаты. Во вторичках чаще всего бывает неудобно из-за проходных или смежных комнат, маленьких кухонь и тесных ванных, низких потолков.
- Юридические риски. Если новая квартира куплена у надежного застройщика — правовые риски отсутствуют. Результат покупки вторичного жилья без тщательной проверки — долгие судебные разбирательства (прописаны несовершеннолетние, есть наследники, имеются задолженности по услугам ЖКХ) или потеря квартиры без компенсации потраченных средств.
- Оформление документов. Права собственности на вторичку и прописку можно оформить сразу после подписания акта купли-продажи недвижимости. Новую квартиру получится зарегистрировать только после сдачи дома и регистрации здания застройщиком в кадастре.
Риски покупки новостройки в основном связаны с усадкой здания, незавершенным строительством и потенциально возможным банкротством застройщика. Покупка недвижимости после регистрации ЖК в кадастре — наиболее безопасный вариант.
При покупке квартиры б/у важными факторами являются состояние вторичного жилья и его юридическая чистота. Быстро покупать вторичку нежелательно, особенно по необоснованно низкой цене. Лучше сначала проконсультироваться с компетентным оценщиком, проверить отсутствие наследников, прописанных несовершеннолетних, залогов и отягощений.
При выборе между новостройкой или вторичкой следует ориентироваться на цели, потребности, финансовые возможности, предпочтения и пожелания. Преимуществ больше у нового жилья, но при условии покупки квартиры после окончания строительства ЖК и у надежного застройщика. Тем не менее у вторичных квартир есть свои преимущества (развитая инфраструктура, широкий выбор вариантов, меньшая цена), что обуславливает стабильный спрос на вторички.
